Cass. civ. Sez. II Sent. del 13/11/2009 n. 24132

Il presidente dell’assemblea condominiale – tenuto conto del fatto che la sua funzione consiste nel garantire l’ordinato svolgimento della riunione – ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione su argomenti indicati nell’avviso di convocazione e curando, dall’altro, che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli.

Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione.

Il presidente dell’assemblea di condominio: poteri e limiti

Nuova sentenza della Cassazione, la n. 24132 del 13 novembre 2009, in materia di condominio. L’importanza della pronuncia sta nel fatto che si occupa di delineare i poteri del presidente dell’assemblea, figura spesso sottovalutata ma che, al contrario, può incidere e non poco sul corretto svolgimento della riunione condominiale. Prima di addentrarci nel merito è utile un breve excursus sulle figure coinvolte nella convocazione e nello svolgimento dell’assemblea. L’amministratore ha il dovere/potere di convocare l’assemblea di condominio. Dovere in quanto alla fine di ogni anno deve rendere il conto della propria gestione (artt. 1129-1130 c.c.). Potere poiché, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore ha la facoltà di convocare l’assemblea ogni qualvolta ne ravveda la necessità. In occasione dello svolgimento dell’assemblea, però, i suoi poteri si affievoliscono, e salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non è errato affermare che spariscano. Egli, infatti, è tenuto a dar conto della gestione del condominio ma la gestione e direzione dell’assemblea è rimessa ai condomini, che, all’inizio della riunione, ed al fine di garantirne l’ordinato svolgimento, nominano un presidente. La mancata nomina del presidente costituisce un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione (sul punto si veda Cass. 15 luglio 1980, n.4615). La situazione è diversa allorché sia il regolamento condominiale a prevedere la nomina del presidente e le relative funzioni. In questo caso una deliberazione dalla quale non si evince la sua nomina potrebbe essere impugnata in quanto contraria al regolamento di condominio. E’ molto frequente, però, che il regolamento non specifichi le attribuzioni del presidente. In questi casi quali saranno le norme di riferimento? In assenza di specifiche disposizioni legislative sarà necessario rifarsi ai principi generali. In pratica, nel presidente si individua quella figura che svolge un ruolo di direzione e moderazione del consesso assembleare, disciplinando la discussione e garantendo a tutti la possibilità d’intervenire compiutamente al fine di giungere ad una corretta formazione della volontà assembleare.

La figura del presidente dell’assemblea di condominio è da sempre esistente ma l’unico punto della normativa condominiale che ne parlava era l’articolo 67, 2° comma, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, che riguardava solo uno dei suoi poteri, quello di sorteggiare il rappresentante di una comunione fra condomini, non esiste più dal 18 giugno 2013. In realtà, però, il presidente dell’assemblea è sempre stato nominato, e la sua esistenza era considerata del tutto pacifica, anche se alcune sentenze hanno ritenuto che la mancata nomina non fosse motivo di nullità dell’assemblea stessa.

Oggi tuttavia, dopo la legge 220/2012, che ha soppresso questo riferimento, qualcuno potrebbe pensare che tale figura sia stata eliminata e quindi che non sia più necessario nominarlo. Ma non è certo questo lo scopo della nuova normativa: la figura del presidente costituisce una costante di tutte le riunioni a carattere assembleare di ogni genere e forma (regolata con precisione nel diritto societario, non a caso richiamato per analogia dalla sentenza 24132/2009 della Cassazione), ed è una figura che deve essere scelta fra i membri dell’assemblea stessa per il principio di una gestione autonoma e democratica della riunione. È quindi escluso che possa essere attribuita all’amministratore di condominio, che oltretutto non è parte essenziale e necessaria dell’assemblea, e potrebbe anche non parteciparvi. L’amministratore è infatti chiamato dall’articolo 1130 solo a «curare la tenuta del registro dei verbali»; ma ciò non significa affatto che egli ne debba essere anche l’autore.

La decisione su chi debba svolgere questa delicata ed importante funzione è rimessa agli «intervenuti» all’assemblea, che è comunque sovrana nell’organizzazione del suo stesso svolgimento, e la scelta dovrà ricadere su uno dei presenti, condomino o suo delegato. La decisione avverrà a maggioranza e il voto si dovrebbe svolgere secondo le normali regole del condominio, quindi con la doppia maggioranza di teste e di quote millesimali presenti, che rappresentino almeno un terzo del totale. Ma ove non si raggiunga un tale risultato, poiché una scelta va fatta, dovrebbe prevalere la maggioranza delle teste, e quindi dei presenti, proprio perché il ruolo del presidente è quello di tutelare i diritti e le facoltà degli intervenuti e non i valori economici. Analogo criterio si dovrebbe adottare per la scelta del segretario anche se la sua nomina non è di per sé indispensabile potendo da un lato essere svolta, questa volta sì, dallo stesso amministratore dato il ruolo meramente esecutivo; e da un altro lato poter anche essere assorbita dallo stesso presidente. Ma quali sono le funzioni ed i poteri del presidente? Innanzitutto si dovrebbe far riferimento al regolamento del condominio, che ne potrebbe disciplinarne i compiti, altrimenti può farlo l’assemblea. Le regole da seguire non sono difficili: anzitutto darà atto della correttezza della spedizione e ricevimento delle convocazioni, la loro totalità e i «quorum» di costituzione, in prima e seconda convocazione. Verificate le convocazioni, dovrà poi controllare la regolarità delle presenze e delle deleghe. Quindi aprirà e chiuderà la discussione sui vari punti, così come eventualmente potrà limitare la durata degli interventi. Poi si passerà al voto, che dovrà essere espresso su di una proposta concreta; il presidente ne attesterà il risultato prendendo nota dei nominativi e delle scelte operate da ciascuno degli intervenuti (favorevoli, contrari o astenuti), decisione che riporterà nel verbale con i nominativi e le relative quote millesimali. A fine riunione dovrà dichiarare chiusa l’assemblea o rinviata ad altra data, se previsto nella convocazione. Infine, e non è cosa da poco, al presidente spetta il compito di redigere (o dettare al segretario) il verbale del cui contenuto va ritenuto autore e responsabile, proprio perché direttore e dirigente dell’assemblea stessa. Il verbale sarà poi trascritto ad allegato al registro previsto per legge e tenuto dall’amministratore.

Marco Marchiani